Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości. Stanowi zabezpieczenie spłaty wierzytelności ustanawiane przez dłużnika na jego nieruchomości na rzecz wierzyciela. Hipoteka podlega regulacjom określonym w przepisach prawa.
Inne ograniczone prawa rzeczowe przewidziane w polskim porządku prawnym obok hipoteki to użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ograniczone prawa rzeczowe to wszelkie prawa rzeczowe inne niż własność. Ograniczone prawa rzeczowe to tak zwane prawa na rzeczy cudzej. W przypadku hipoteki będzie to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości należącej do kogoś innego niż wierzyciel hipoteczny.
Co istotne, ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne wobec wszystkich. Hipoteka jest przypisana do danej nieruchomości, a nie do samego dłużnika. Przykładowo, gdy sprzeda on nieruchomość to hipoteka nie ulega wykreśleniu z księgi wieczystej, tylko nadal w niej pozostaje a nieruchomość zostanie sprzedana z obciążeniem. Dlatego tak ważne jest, by przed zakupem nieruchomości sprawdzić jej stan prawny w księdze wieczystej.
Informacje dotyczące hipotek obciążających daną nieruchomość będą widocznie w dziale IV księgi wieczystej. Treść księgi wieczystej można sprawdzić poprzez elektroniczną wyszukiwarkę ksiąg wieczystych. Należy jedynie znać numer księgi wieczystej prowadzonej dla działki o numerze ewidencyjnym, który interesuje potencjalnego kupującego.
Hipoteka uregulowana jest przede wszystkim w ustawie z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Hipoteka stanowi zabezpieczenie na wypadek niespełnienia tego świadczenia przez dłużnika. Jest to zabezpieczenie wierzytelności, a więc czyli prawa wierzyciela do spełnienia świadczenia przez dłużnika.
Hipotekę można ustanowić przede wszystkim na nieruchomościach, ale również na prawach takich, jak użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Istnieje kilka rodzajów hipotek i są to hipoteka zwykła, hipoteka łączna, hipoteka przymusowa, odwrócona hipoteka, a także funkcjonująca do 2011 roku hipoteka kaucyjna.